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🎯 El reto: Comprar una vivienda es la mayor decisión financiera de casi todas las familias. Imagina que alguien quiere comprar un piso de 250.000 € en Andalucía: ¿cuánto dinero necesita tener ahorrado antes de pedir la hipoteca, contando impuestos y gastos? Aprenderás a calcular la cuota de un préstamo y a construir en una hoja de cálculo su cuadro de amortización, que muestra cómo se va devolviendo mes a mes. Compararás una hipoteca a tipo fijo con otra a tipo variable y verás qué pasa si el Euríbor sube o baja (pieza 5 de tu Plan).
📋 Criterios de evaluación y saberes básicos
- Criterio FYEC.2.2.2. Conocer los elementos y garantías del proceso financiero de la amortización de préstamos.
- Criterio FYEC.2.2.3. Confeccionar e interpretar tablas descriptivas de operaciones de préstamos empleando los métodos más habituales de amortización.
- Criterio FYEC.2.2.4. Identificar los rasgos básicos de operaciones de empréstitos comerciales interpretando documentos relacionados con ellos.
- Saber B.1. Rentas y resolución de problemas financieros.
- Saber B.2. Métodos de amortización de préstamos.
- Saber B.3. Empréstitos comerciales.
📦 Producto final
Hoja de cálculo con los cuadros de amortización mensuales de una hipoteca fija y de una variable en tres escenarios de Euríbor, más un informe individual por escenario que explique la aportación necesaria, las garantías exigidas, el total pagado, los intereses, el coste de cancelar a los 10 años y la decisión recomendada. Pieza 5 del Plan financiero personal: financiación de una vivienda o de un vehículo con su cuadro. Entrega individual en Classroom.
📚 Sesiones de la situación de aprendizaje
📘 Teoría: seguimos la Unidad 3 del temario de Juanjo Peña. En cada sesión tienes un resumen y la ficha de trabajo con sus soluciones.
📊 Datos de la situación
¿Cuánto hay que aportar para comprar la vivienda de 250.000 €? · Datos ficticios
| Concepto | Cálculo | Importe (€) |
|---|---|---|
| Préstamo (80 %) | 250.000 × 0,80 | |
| Entrada (20 %) | 250.000 × 0,20 | |
| ITP (7 %, a comprobar) | 250.000 × 0,07 | |
| Notaría, registro y gestoría (1 %) | 250.000 × 0,01 | |
| Total que aporta el comprador | Suma |
✅ Ver solución
| Concepto | Cálculo | Importe (€) |
|---|---|---|
| Préstamo (80 %) | 250.000 × 0,80 | 200.000,00 |
| Entrada (20 %) | 250.000 × 0,20 | 50.000,00 |
| ITP (7 %, a comprobar) | 250.000 × 0,07 | 17.500,00 |
| Notaría, registro y gestoría (1 %) | 250.000 × 0,01 | 2.500,00 |
| Total que aporta el comprador | Suma | 70.000,00 |
Hipoteca de 200.000 € a 20 años con cuotas mensuales: datos reales de octubre de 2026 y tres escenarios de Euríbor · Datos reales de referencia
| Opción | Tipos aplicados | Cuota años 1-5 (€) | Cuota años 6-10 (€) | Cuota años 11-20 (€) | Total pagado (€) | Intereses (€) | Capital pendiente a los 10 años (€) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tipo fijo (Openbank Open Fija, TIN sin bonificar) | 3,36 % TIN 20 años | ||||||
| Variable (euríbor estable) | 20 años al 4,167 % | ||||||
| Variable (euríbor al alza) | 5 años al 4,167 % · 5 años al 4,7 % · 10 años al 5,4 % | ||||||
| Variable (euríbor a la baja) | 5 años al 4,167 % · 5 años al 3,2 % · 10 años al 2,4 % |
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| Opción | Tipos aplicados | Cuota años 1-5 (€) | Cuota años 6-10 (€) | Cuota años 11-20 (€) | Total pagado (€) | Intereses (€) | Capital pendiente a los 10 años (€) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tipo fijo (Openbank Open Fija, TIN sin bonificar) | 3,36 % TIN 20 años | 1.145,58 | 1.145,58 | 1.145,58 | 274.939,94 | 74.939,94 | 116.620,88 |
| Variable (euríbor estable) | 20 años al 4,167 % | 1.229,63 | 1.229,63 | 1.229,63 | 295.111,78 | 95.111,78 | 120.504,09 |
| Variable (euríbor al alza) | 5 años al 4,167 % · 5 años al 4,7 % · 10 años al 5,4 % | 1.229,63 | 1.274,29 | 1.316,03 | 308.159,01 | 108.159,01 | 121.819,14 |
| Variable (euríbor a la baja) | 5 años al 4,167 % · 5 años al 3,2 % · 10 años al 2,4 % | 1.229,63 | 1.150,99 | 1.107,65 | 275.755,66 | 75.755,66 | 118.066,57 |
Fija: Openbank Open Fija, TIN sin bonificar. Variable: COINC, Euríbor + 0,90 % sin bonificar con Euríbor del 3,267 % (HelpMyCash, actualizado el 23/10/2026; global-rates.com, 23/10/2026). Escenarios supuestos: al alza, Euríbor del 3,8 % en los años 6-10 y del 4,5 % en los 11-20; a la baja, del 2,3 % y del 1,5 %. La cuota se recalcula en cada revisión.
Cuadro de amortización: 9.000 € a 4 años al 5 % anual (sistema francés) · Datos ficticios
| Año | Cuota (€) | Intereses (€) | Amortización (€) | Amortización acumulada (€) | Capital pendiente (€) |
|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 0,00 | ||||
| 1 | 2.538,11 | ||||
| 2 | 2.538,11 | ||||
| 3 | 2.538,11 | ||||
| 4 | 2.538,09 |
✅ Ver solución
| Año | Cuota (€) | Intereses (€) | Amortización (€) | Amortización acumulada (€) | Capital pendiente (€) |
|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 9.000,00 |
| 1 | 2.538,11 | 450,00 | 2.088,11 | 2.088,11 | 6.911,89 |
| 2 | 2.538,11 | 345,59 | 2.192,52 | 4.280,63 | 4.719,37 |
| 3 | 2.538,11 | 235,97 | 2.302,14 | 6.582,77 | 2.417,23 |
| 4 | 2.538,09 | 120,86 | 2.417,23 | 9.000,00 | 0,00 |
La última cuota se ajusta unos céntimos para cerrar el préstamo en cero (redondeo).
ℹ️ Sobre los datos: Los datos de práctica de las sesiones 1 a 9 son ficticios. La SA usa datos reales de octubre de 2026: mejor hipoteca fija sin bonificar de un banco, Openbank Open Fija, TIN sin bonificar al 3,36 %; mejor variable sin bonificar, COINC, Euríbor + 0,90 % sin bonificar; Euríbor a 12 meses 3,267 % (global-rates.com, 23/10/2026; hipotecas: HelpMyCash, actualizado el 23/10/2026). ITP de Andalucía en 2026 (guiafiscal.es, tipos vigentes en 2026): 7 % general; 6 % para vivienda habitual de hasta 150.000 €; 3,5 % para menores de 35 años en vivienda habitual de hasta 150.000 €. La Junta ha anunciado un 6,75 % general para 2027, todavía sin aprobar. Los escenarios de Euríbor al alza y a la baja son supuestos de clase.
📏 Cómo se evalúa
| Aspecto | 1 · En inicio | 2 · En desarrollo | 3 · Adquirido | 4 · Avanzado |
|---|---|---|---|---|
| Elementos y garantías (FYEC.2.2.2) | No distingue garantía real y personal. | Las distingue sin aplicarlas al caso. | Explica garantía, aval, porcentaje financiado y gastos de compra con cifras. | Además valora el riesgo para el prestatario y el avalista en un impago. |
| Cuadro de amortización (FYEC.2.2.3) | Cuadro incompleto o con errores en la cuota. | Cuadro correcto en los primeros periodos con fallos al arrastrar. | Cuadro completo y correcto, cierra en cero, con totales. | Además recalcula la cuota en cada revisión de la variable y lo justifica. |
| Interpretación del cuadro (FYEC.2.2.3) | No lee el cuadro. | Obtiene el total pagado, sin interpretar. | Obtiene total, intereses y capital pendiente a los 10 años y el ahorro por cancelar. | Además explica la evolución de intereses y amortización a lo largo del préstamo. |
| Decisión por escenario (FYEC.2.2.2) | Decide sin argumentos. | Decide solo por la cuota inicial. | Decide por escenario con total pagado y riesgo. | Además relaciona la decisión con la aversión al riesgo y la planificación familiar. |
🧩 Si necesitas apoyo
- Plantilla de cuadro de amortización con la primera fila de fórmulas escrita: solo hay que arrastrar.
- Kit de refuerzo con la fórmula de la cuota, el paso de TIN anual a tipo mensual y un cuadro resuelto de tres periodos.
- En la SA, los tres escenarios se dan con los tramos de tipos ya calculados (Euríbor + diferencial).
- Glosario de la hipoteca: tasación, garantía, aval, diferencial, revisión.
🚀 Para ir más allá
- Construir el cuadro de un préstamo de cuota de amortización constante y compararlo con el francés.
- Construir el cuadro de un préstamo americano (solo intereses y devolución del capital al final).
- Calcular la TAE de una oferta con comisión de apertura resolviendo la ecuación con la función TASA de la hoja de cálculo.
- Analizar si conviene amortizar anticipadamente reduciendo cuota o reduciendo plazo.
🧰 Material de apoyo
🎯 Objetivo: Repasar la cuota, el tipo mensual y el cuadro.
- Pasa el TIN a tanto por uno y, si las cuotas son mensuales, divídelo entre 12.
- Calcula el número de cuotas: años × 12 si son mensuales.
- Cuota: =PAGO(i;n;-C0) o X = C0 · i / (1 − (1 + i)^−n).
- Primera fila del cuadro: intereses = C0 × i; amortización = cuota − intereses; pendiente = C0 − amortización.
- Repite con el nuevo capital pendiente.
1. Un préstamo de 3.000 € a 3 años al 4 % anual tiene una cuota de 1.081,05 €. Completa la primera fila del cuadro.
| Año | Cuota | Intereses | Amortización | Pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1.081,05 |
2. Pasa a tipo mensual: TIN 3,6 % y TIN 6 %.
✅ Ver solución
| Año | Cuota | Intereses | Amortización | Pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1.081,05 | 120,00 | 961,05 | 2.038,95 |
- 0,036 / 12 = 0,003; 0,06 / 12 = 0,005.
