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🗺️ En esta sesión: Empezamos el comparador de hipotecas con datos reales. Leerás una noticia sobre el Euríbor y verás cuánto ha cambiado desde entonces. Calcularás cuánto dinero propio hace falta y construirás los cuadros de amortización de la hipoteca fija y de la variable.
📌 Datos de octubre de 2026
Fija sin bonificar: Openbank, 3,36 % TIN.
Variable sin bonificar: COINC, Euríbor + 0,90 %.
Euríbor a 12 meses: 3,267 %, tipo variable inicial del 4,167 %.
Pasos
- Aportación: 20 % + ITP + 1 % de gastos sobre 250.000 €.
- Préstamo: 200.000 €, 240 cuotas mensuales.
- Cuota con =PAGO(TIN/12;240;-200000).
- Cuadro de 240 filas para la fija y otro para la variable.
- Totales: cuotas pagadas e intereses.
Cuota fija: 1.145,58 €. Cuota variable inicial: 1.229,63 €.
🎯 Objetivo: Comparar una hipoteca fija y una variable en tres escenarios de Euríbor.
1. Aportación necesaria para la vivienda de 250.000 € (comprueba el ITP vigente).
| Concepto | Cálculo | Importe (€) |
|---|---|---|
| Préstamo (80 %) | 250.000 × 0,80 | |
| Entrada (20 %) | 250.000 × 0,20 | |
| ITP (7 %, a comprobar) | 250.000 × 0,07 | |
| Notaría, registro y gestoría (1 %) | 250.000 × 0,01 | |
| Total que aporta el comprador | Suma |
2. Con los datos reales de octubre de 2026, completa la comparación (préstamo de 200.000 € a 20 años).
| Opción | Tipos aplicados | Cuota años 1-5 (€) | Cuota años 6-10 (€) | Cuota años 11-20 (€) | Total pagado (€) | Intereses (€) | Capital pendiente a los 10 años (€) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tipo fijo (Openbank Open Fija, TIN sin bonificar) | 3,36 % TIN 20 años | ||||||
| Variable (euríbor estable) | 20 años al 4,167 % | ||||||
| Variable (euríbor al alza) | 5 años al 4,167 % · 5 años al 4,7 % · 10 años al 5,4 % | ||||||
| Variable (euríbor a la baja) | 5 años al 4,167 % · 5 años al 3,2 % · 10 años al 2,4 % |
📌 Datos reales
Hipoteca fija: Openbank Open Fija, TIN sin bonificar, 3,36 %.
Hipoteca variable: COINC, Euríbor + 0,90 % sin bonificar.
Euríbor a 12 meses: 3,267 % (global-rates.com, 23/10/2026).
Fuente de las hipotecas: HelpMyCash, actualizado el 23/10/2026. Son ofertas publicitadas; las condiciones finales se negocian.
📌 Cómo hacer los escenarios en la hoja
Copia el cuadro variable en otra pestaña.
En el mes 61 calcula una nueva cuota: =PAGO(nuevo tipo/12; 180; -capital pendiente del mes 60).
Usa esa cuota y el nuevo tipo desde el mes 61 y arrastra. Repite en el mes 121 con 120 cuotas restantes.
Si cambias solo el tipo sin recalcular la cuota, el préstamo no termina en cero.
Informe (uno por escenario)
- Cuánto hay que aportar y qué garantías pide el banco.
- Cuota, total pagado e intereses de la fija y de la variable.
- Cuánto costaría cancelar a los 10 años y cuántos intereses se ahorrarían.
- Qué hipoteca recomiendas y por qué, según el riesgo que se esté dispuesto a asumir.
✅ Ver solución
| Concepto | Cálculo | Importe (€) |
|---|---|---|
| Préstamo (80 %) | 250.000 × 0,80 | 200.000,00 |
| Entrada (20 %) | 250.000 × 0,20 | 50.000,00 |
| ITP (7 %, a comprobar) | 250.000 × 0,07 | 17.500,00 |
| Notaría, registro y gestoría (1 %) | 250.000 × 0,01 | 2.500,00 |
| Total que aporta el comprador | Suma | 70.000,00 |
| Opción | Tipos aplicados | Cuota años 1-5 (€) | Cuota años 6-10 (€) | Cuota años 11-20 (€) | Total pagado (€) | Intereses (€) | Capital pendiente a los 10 años (€) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tipo fijo (Openbank Open Fija, TIN sin bonificar) | 3,36 % TIN 20 años | 1.145,58 | 1.145,58 | 1.145,58 | 274.939,94 | 74.939,94 | 116.620,88 |
| Variable (euríbor estable) | 20 años al 4,167 % | 1.229,63 | 1.229,63 | 1.229,63 | 295.111,78 | 95.111,78 | 120.504,09 |
| Variable (euríbor al alza) | 5 años al 4,167 % · 5 años al 4,7 % · 10 años al 5,4 % | 1.229,63 | 1.274,29 | 1.316,03 | 308.159,01 | 108.159,01 | 121.819,14 |
| Variable (euríbor a la baja) | 5 años al 4,167 % · 5 años al 3,2 % · 10 años al 2,4 % | 1.229,63 | 1.150,99 | 1.107,65 | 275.755,66 | 75.755,66 | 118.066,57 |
- Con los datos de octubre de 2026 la fija (3,36 %) es más barata que la variable (4,167 %) desde el primer mes, algo poco habitual: el Euríbor ha subido en 2026. Con Euríbor estable gana la fija; al alza, la variable se encarece todavía más; incluso si el Euríbor baja al 2,3 % y al 1,5 %, la variable sigue costando algo más que la fija (275.755,66 € frente a 274.939,94 €): la bajada llega tarde para compensar los cinco primeros años más caros. La fija cuesta 74.939,94 € en intereses.
- El ahorro por cancelar a los 10 años = cuotas que faltarían × cuota de cada tramo − capital pendiente. Comprobar en la hoja de cada estudiante.
- Nota sobre el temario: el escenario 1 dice «estable durante los próximos 30 años» con una hipoteca a 20 años; aquí se usan 20. Y la pista de cambiar solo el interés sin recalcular la cuota deja capital pendiente al final: hay que recalcular la cuota en cada revisión.
📍 Situación: Una hipoteca real de un banco andaluz.
Tu tarea:
- Busca una oferta hipotecaria real con sus condiciones.
- Construye su cuadro de amortización mensual en hoja de cálculo (al menos los dos primeros años y el total).
- Calcula el total de intereses a lo largo del préstamo.
📦 Entrega: Hoja de cálculo con el cuadro.
Esta actividad no tiene solución publicada: es tu trabajo personal y se evalúa con la rúbrica de la situación de aprendizaje.
📎 Recursos: Ficha 6-10, carro de portátiles
🎯 Recuerda el reto de la SA 5: Hoja de cálculo con los cuadros de amortización mensuales de una hipoteca fija y de una variable en tres escenarios de Euríbor, más un informe individual por escenario que explique la aportación necesaria, las garantías exigidas, el total pagado, los intereses, el coste de cancelar a los 10 años y la decisión recomendada. Ver la situación de aprendizaje completa.
