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🗺️ En esta sesión: ¿Qué tipo de interés usamos para calcular el VAN? Verás qué incluye: lo que cuesta el dinero, lo que dejas de ganar en otra inversión y un extra por el riesgo. También calcularás el VAN cuando los ingresos son iguales cada año o no terminan nunca, con el caso de un local en alquiler.
La tasa k es la rentabilidad mínima que exigimos a la inversión.
📌 Qué incluye (forma simplificada)
Coste de la financiación + coste de oportunidad + prima de riesgo.
Ejemplo: préstamo al 2 % y alternativa al 4 %: k = 6 %.
Cuanto más alta es k, más se descuentan los flujos y menor es el VAN.
📌 Flujos constantes y perpetuos
Constantes: VAN = −I0 + FNC · a n¬k.
Perpetuos: VAN = −I0 + FNC / k.
Local de 100.000 € alquilado por 12.000 € al año, k = 6,5 %: a 10 años, VAN = −13.734,04 €; perpetuo, VAN = 84.615,38 €.
📌 Errores frecuentes
Descontar también la inversión inicial (está en el momento 0).
Usar ingresos en lugar de flujos netos (cobros − pagos).
🎯 Objetivo: Elegir la tasa k y calcular el VAN con flujos constantes y perpetuos.
📌 Qué incluye k
Coste de la financiación + coste de oportunidad + prima de riesgo (forma simplificada del temario).
Flujos constantes: VAN = −I0 + FNC · a n¬k. Flujos perpetuos: VAN = −I0 + FNC / k.
1. Kelsier puede comprar bonos de EE. UU. al 4 %. ¿Qué k debería usar? ¿Y si además paga al banco un 3 % por financiarse?
2. Aldous compra un local por 100.000 € y espera cobrar 12.000 € de alquiler durante 10 años. Las letras del Tesoro dan un 3,5 % y exige una prima de riesgo del 3 %. ¿Qué k usa? ¿Cuál es el VAN?
3. ¿Y si alquilara el local indefinidamente?
4. ¿Qué ocurre con el VAN si sube la prima de riesgo? ¿Por qué?
✅ Ver solución
- k = 4 % (coste de oportunidad). Con financiación: 4 % + 3 % = 7 %.
- k = 3,5 % + 3 % = 6,5 %. VAN = −100.000 + 12.000 · a 10¬0,065 = −13.734,04 €. No es viable a 10 años.
- VAN = −100.000 + 12.000 / 0,065 = 84.615,38 €. Indefinidamente sí sería viable.
- Baja, porque se descuentan los flujos con una tasa mayor: exigimos más a la inversión para compensar el riesgo.
📍 Situación: La misma inversión puede parecer buena o mala según la tasa de actualización.
Tu tarea:
- Toma la inversión del apartado 8.1 y calcula su VAN con tasas del 2 %, 5 %, 8 % y 12 %.
- Representa en un gráfico el VAN frente a la tasa.
- Explica qué factores deberían influir en la tasa elegida.
📦 Entrega: Hoja de cálculo con el gráfico y explicación.
Esta actividad no tiene solución publicada: es tu trabajo personal y se evalúa con la rúbrica de la situación de aprendizaje.
📎 Recursos: Temario U5 (1.2.1-1.2.2), ficha 10-2
🎯 Recuerda el reto de la SA 8: Tabla comparativa de los cuatro activos (evolución del precio desde 2020, evolución de operaciones o inversores, rentabilidad estimada, si generan flujos y si admiten VAN o TIR, presencia de FOMO y valoración) e informe de inversión del equipo con revisión ESG. Ver la situación de aprendizaje completa.
